（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

　　房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

　　假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

　　如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

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　　房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。

　　由于房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，并響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。

　　大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

　　值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標準，對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。2．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。3．開發項目位于其他地區的，不得低于5％。4、屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。）計算出預計營業利潤額，再并入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。