《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)187號(hào)文件)第二條第二項(xiàng)規(guī)定，下列情形主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的;3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　上述除第三種情形外，通常是針對(duì)已銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的處理，187號(hào)文件第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)，未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
　　實(shí)踐中，按照上述處理方法，由于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格的變化以及清算時(shí)點(diǎn)的不同，將導(dǎo)致清算對(duì)象的應(yīng)納土地增值稅稅額的變化，造成多繳或少繳稅款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，不符合稅收“固定性”的特征。
　　案例
　　甲房地產(chǎn)公司2009年起開(kāi)發(fā)了乙項(xiàng)目(作為清算單位，不符合減免稅條件)，可售建筑面積為10萬(wàn)平方米，截至2012年5月，已售建筑面積為8.51萬(wàn)平方米，占可售面積的85.1%，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司辦理土地增值稅清算申報(bào)。清算申報(bào)資料顯示：取得土地使用權(quán)所支付的金額為6500萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本25000萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用3150萬(wàn)元，截至2012年5月，已納可扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2220萬(wàn)元。該公司2012年6月辦理土地增值稅清算申報(bào)(所屬期截至2012年5月)，申報(bào)表顯示：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額為40000萬(wàn)元、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)37068.45萬(wàn)元(稅金按實(shí)扣除，其他項(xiàng)目均按85.1%計(jì)算)、增值額為2931.55萬(wàn)元，增值率為7.9%、適用稅率為30%、應(yīng)繳土地增值稅稅額為879.47萬(wàn)元。該公司2012年6月~12月均未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，2013年1月將剩余1.49萬(wàn)平方米銷(xiāo)售完畢，取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入10430萬(wàn)元，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金578.87萬(wàn)元。
　　按照187號(hào)文件第八條規(guī)定的處理方法計(jì)算，單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額(37068.45萬(wàn)元)÷清算的總建筑面積(8.51萬(wàn)平方米)=4355.87(元/平方米)，扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用(4355.87元)×銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積(1.49萬(wàn)平方米)=6490.25(萬(wàn)元)，增值額為3939.75萬(wàn)元，增值率為60.70%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%，清算后再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)納增值稅稅額為1251.39萬(wàn)元。該項(xiàng)目清算時(shí)和再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)繳土地增值稅合計(jì)2130.86萬(wàn)元。